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Es un hecho que la situación económica de un país –y por supuesto a nivel mundial– es uno de los factores más relevantes dentro del mercado del sector inmobiliario; pero hay otros elementos culturales, sociales y demográficos que pueden incidir en esta materia y que, de acuerdo a los especialistas, pueden ser muy relevantes.
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En relación a la demografía, por ejemplo, entre los años 1960 y 1997 la tasa de crecimiento chilena se redujo en un 43%, cifra que indicó descenso de la mortalidad pero también de la natalidad, hechos que alteraron la composición y el volumen de personas por edades.
Entre los diversos datos que entrega la Encuesta de Caracterización Socioeconómica (Casen), ya en el 2011 se conoció una cifra que se sindicó como reveladora: el acelerado envejecimiento que viene experimentando la población chilena en las últimas dos décadas. Desde 1990 al 2010, la cantidad de personas mayores de 60 años se duplicó, pasando de 1 millón 300 mil a 2 millones 600 mil individuos. Paralelamente al incremento de los adultos mayores, la encuesta reveló que durante el mismo período se registró una caída de la población entre 0 y 14 años.
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Considerando que en Chile las mujeres en edad fértil están teniendo en promedio 1,9 hijos –valor por debajo de la tasa de reposición de 2,1 que se requiere para que un país mantenga su población– el escenario nos sitúa más cerca de la realidad europea que de la regional. La cifra, que proviene de los resultados del último Censo, es una muestra de un proceso que se encuentra en marcha; la disminución en el ritmo de crecimiento se explica por una baja en la tasa de natalidad, que ha caído desde 23,35 nacidos vivos por cada 1.000 habitantes entre 1980 y 1985, a 14,51 en el período 2010-2015.
Esta nueva configuración es una transformación inédita, pues nunca antes había ocurrido que el país tuviera más adultos mayores que jóvenes. De acuerdo a las proyecciones, eso será una realidad el 2025, cuando los mayores de 60 años superarán en términos absolutos el número de personas entre 0 y 14 años. Al ser éste un cambio que se ha venido dando de manera silenciosa, hasta ahora no ha estado entre los temas prioritarios que se discuten en la agenda pública. Sin embargo, el acelerado envejecimiento introduce múltiples interrogantes en cuanto a los efectos que tendrá en una serie de ámbitos que actualmente se definen sobre la base de una población considerada joven.
Uno de esos efectos será claramente sobre el mercado inmobiliario. De hecho, entre las ofertas de bienes inmuebles nuevos hoy abundan los departamentos del tipo home office y de 1 y 2 dormitorios, por sobre casas y propiedades de más dormitorios. Pese a que los cambios demográficos no son los únicos que inciden, también hay temas asociados a la vida moderna en altura, a las limitantes de valores y metros cuadrados, a la seguridad y a la ubicación, entre otros. Razones más, razones menos, los cambios ya son visibles.
Nuevos conceptos
Claramente el mundo ha cambiado mucho durante el último tiempo. Los avances tecnológicos y el poder adquisitivo ha obligado a que los mercados se actualicen constantemente a esos cambios, y el rubro inmobiliario no se queda atrás. Por mencionar un ejemplo, cada vez son más las personas que optan por adquirir o arrendar viviendas que dispongan de servicios adicionales. Si en la década de los 90 se buscaban piscinas, quinchos o terrazas comunes, hoy se añaden espacios compartidos para trabajar, realizar actividades recreativas o desarrollar deportes específicos.
Los espacios de co-living o co-habitación son comunes en otros países, aunque no todavía en Chile; sin embargo, todo apunta a que corresponde a una tendencia que pronto llegará al país. Se trata de personas que viven en espacios pequeños, y donde por ejemplo en el primer piso hay cocinas, lavanderías, espacios de co-work o para hacer comidas grandes, todos de uso común. Algo impensado años atrás, pero dados los actuales valores por metro cuadrado, las limitantes de vivienda en las grandes ciudades y la necesidad de disminuir gastos –especialmente en periodos de alto desempleo y altibajos económicos– han llevado a que sean parte de una nueva forma de vida.
Felipe Urzúa es jefe comercial de Best Place To Live, empresa que hace 4 años se dedica a la evaluación de las inmobiliarias por parte de sus propios clientes en base a 10 categorías de medición y que permite analizar todos los procesos, desde la cotización hasta un año de post venta, y comenta que todos los estudios de mercado apuntan a que –a diferencia de una década atrás– hoy no se busca una vivienda definitiva. “El cliente actual es muy distinto al de años atrás, principalmente porque tiene una oferta inmobiliaria más extensa, canales de información a un costo de transacción mucho menor y sobre todo porque busca el constante cambio con productos que se adecúen a sus necesidades en el momento y horizontes de tiempo más cortos. De esta forma las casas, que son una vivienda más aspiracional, terminan siendo el fin último de un cliente que rige sus decisiones de compra por horizontes temporales más cortos y necesidades más ajustadas, pasando por cada tipología de departamento que se ajuste a sus momentos de compra”.
En ese sentido indica que las prioridades de inversión de las generaciones más jóvenes son diferentes, “actualmente el destino del dinero está dirigido a las necesidades más inmediatas que a las de largo plazo”.
Por su parte, CBRE, empresa multinacional de servicios inmobiliarios, llevó a cabo un estudio global para el cual entrevistó a 13 mil personas de 12 países (incluido Chile), para saber cómo viven, trabajan y disfrutan la generación de los Millennials, aquellos nacidos a partir de la década de los 80, que ya son adultos laboralmente activos y que hacia el 2020 sobrepasarán el 50% de la población a nivel mundial.
En relación a los conceptos asociados a sus requerimientos y necesidades inmobiliarias, según dicho estudio, a los Millennials les cuesta dejar la casa de sus padres y de hecho retrasan la decisión lo más posible. Un 49% sigue viviendo en la casa de origen después de la universidad, y el 12% no tiene planes en el corto plazo de dejar el nido.
Otro dato relevante que entrega el estudio sostiene que una vez que los Millennials se independizan, un 64% prefiere arrendar a adquirir una vivienda. Ello porque es la alternativa que mejor se acomoda con su estilo de vida “sin ataduras” y les da la libertad de moverse con facilidad, permitiéndole vivir en sectores que, de otra forma, no podrían pagar. Conceptos como créditos hipotecarios a más de 15 o 20 años suelen ser impensados para este grupo, que no concibe la generación de compromisos a tan largo plazo. Por algo son conocidos como la generacion de la inmediatez.
Departamentos “mariposa”, multipropósito
Este tipo de vivienda surgió originalmente para dar solución a estudiantes y/o amigos que buscaban compartir un departamento. Es un producto ideal para este segmento, ya que la variante 2D+2B pasó a ser 2 suites, pero con un menor costo de arriendo ya que los gastos se dividen entre 2. El concepto central está basado en dividir los dormitorios con sus respectivos baños a los costados del departamento y al centro el lugar de reunión. Esto entrega mayor privacidad a las personas que ocupan cada dormitorio con su baño propio.
Como es una alternativa cada vez más requerida, las inmobiliarias han debido integrar este modelo a sus proyectos. Su carácter multipropósito lo hace ideal para compartir, para solteros que necesitan una habitación para utilizarla como taller u oficina, o adultos mayores que requieren de independencia, entre otros.
Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group, comenta sobre la irrupción de este tipo de departamentos que “hace algunos años partimos con estos modelos con un tímido 10% dentro de un proyecto. Hoy, de los departamentos de 2 dormitorios, casi el 80% es tipo mariposa y en algunos proyectos representan más del 30% de la oferta total”. Un ejemplo de ello es el caso de Parque Pocuro, en la comuna de Providencia, con más del 80% de este tipo de unidades.