10 consejos para comprar un departamento para inversión

Que el mercado inmobiliario sea una buena forma de inversión no es novedad, pero en la última década hemos visto cómo las ventas en verde de edificios completos y departamentos asignados se convierten en la alternativa, no sólo para aquellos que apelan a la rebaja por el concepto de preventa, también como forma de maximizar el dinero cuando estamos buscando conseguir un espacio para arrendar o vender a futuro.

Es esta modalidad la que permite al comprador el ganarse la plusvalía entre la fecha de compra y la entrega del bien. “Invertir en inmuebles es inteligente”, dice Nicole Solé en su condición de gerenta general de la inmobiliaria Exxacon.

“Son los activos fijos los que se valorizan con el tiempo mientras generan renta a largo plazo; de ahí que el 40% de quienes compran deptos nuevos lo hagan como una inversión para destinarlos al arriendo”, agrega.

Eso sí, Solé deja en claro que una mala elección puede llevarnos a una pérdida importante de dinero. Es por esto, que le pedimos algunos consejos para conseguir éxito en esta operación y disminuir el riesgo de derivar en una fuga monetaria.

1. Rentabilidad: Los inmuebles suelen ser más rentables que las casas no sólo porque el costo es menor, también porque exigen menos mantenimiento. De todas formas, es importante revisar el índice de rentabilidad de la propiedad que tienes en mente, puesto que es un indicador que suele variar en función del tamaño o la zona de ubicación. Un dato clave a considerar es que el dividendo del crédito hipotecario sea menor al arriendo.
2. Ubicación: Importante ítem debido al concepto de plusvalía. Los proyectos inmobiliarios con buen equipamiento, con zonas verdes, cercanos a comercios, servicios básicos y buena conectividad son los que mayor rendimiento tendrán en esta categoría, como lo pudimos ver en el valor de piso y propiedad en las comunas cercanas a la recién estrenada línea 3 del Metro de Santiago, como Ñuñoa, La Reina o Conchalí.
   
3. Obras con valorización proyectada: “Es importante revisar los planes de desarrollo para saber qué proyectos de valorización tendrán influencia en la zona donde se encuentra el departamento”, dicen desde Exxacon. Averiguar a largo plazo es importante para saber qué clases de construcciones vivirá el barrio y cómo eso afectará la plusvalía. Nuevas líneas de Metro, construcción de vías, estadios, escuelas, centros comerciales y centros médicos aumentan significativamente el valor de las propiedades.
   
4. Buscar mecanismos para maximizar la inversión: La máxima del buen inversionista es ‘comprar barato para vender caro’, y en ese sentido hay que tratar de buscar la propiedad de menor precio. “Los departamentos en verde son una excelente opción, específicamente, por esto. Además de permitir la financiación de la cuota inicial, dejan ganar al inversionista la plusvalía generada entre la fecha de pacto de compraventa y la terminación del proyecto”, dice la gerenta general.
5. Buscar asesoría: Nunca está demás contratar los servicios de un personal shopper inmobiliario que te ayude a encontrar una propiedad acorde a tus necesidades, y este es un gran momento para hacerlo puesto que la llegada de estos agentes ha inundado el mercado de asesorías.
6. No te olvides del IVA: Según la Reforma Tributaria, al comprar un departamento debes pagar el IVA si es que el costo es mayor a 2.000 UF, a menos que sea adquirido mediante un subsidio habitacional. Te recomendamos ser cauteloso y precavido para no llevarte una sorpresa post compra.

1. Calcula los gastos adicionales: Más allá de cuánto cueste la compra, hay que evaluar una serie de gastos como lo son la escrituración, el registro en el Conservador de Bienes Raíces, los seguros obligatorios y opcionales, las adecuaciones o mantenimientos, entre otros. Considerando todos estos gastos, podrás tener una idea real y apegada a la realidad de cuánto será la inversión en su totalidad y cuál es el margen de ganancia.
2. Revisa el CAE: “La Carga Anual Equivalente es un indicador que permite comparar el valor total y real de las distintas alternativas de financiamiento ofrecidas por los proveedores de estos productos o servicios”, comenta Solé. Al revisarlo con detención, podrás saber a ciencia cierta cuál es el crédito que más te conviene.
3. Fondos de reserva: Este apartado es para evitarte un dolor de cabeza a futuro. Es importante contar con un colchón monetario para atender eventualidades como complicaciones de arriendo, vacancias, o reparaciones locativas inesperadas. Cosas que siempre pasan y que es bueno considerar antes de invertir tu dinero.
4. Verifica que todo esté en orden y funcionando: Parece básico pero no es tan difícil dejar pasar o dar por hecho. En el caso de los departamentos nuevos no es tan relevante, a menos que hablemos de fallas estructurales. Pero si estás contemplando comprar un departamento usado, es importante chequear que no tenga deudas por gastos comunes o cuentas impagas, y que sea habitable sin tener que invertir en la re-construcción y reparaciones.