Créditos hipotecarios: ¿Por qué nos están prestando menos?

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Se llama norma de Provisiones Bancarias, y rige desde este 2016. En términos simples se refiere a la evaluación del riesgo que debe tasar cada banco respecto de los clientes a los que les presta dinero. “Se busca que las provisiones que constituyen los bancos representen adecuadamente el riesgo de crédito presente en sus carteras de colocaciones, es decir, el riesgo de no pago o incumplimiento por parte del deudor. Así, si el crédito o una fracción del mismo es irrecuperable en algún momento, las instituciones financieras tendrían las reservas para hacer la pérdida”, explica Patricio Silva, broker de RE/MAX SELECT.

Desde el sector inmobiliario apuntan que esta ley perjudica más que nada a la clase media, debido a que deberán juntar un pie más alto. Hace un año, acceder a un crédito por el 90% del valor de la vivenda –nueva o usada– era bastante fácil, y un producto más que ofrecía gran parte de la banca. Hoy sólo algunos bancos continúan promoviendo este financiamiento. Esto ha significado que los clientes que están en proceso de escrituración incluso hayan cambiado la preferencia habitual de su institución financiera. 

Para Diego Croquevielle, gerente general de Inmobiliaria Santa Elena, “efectivamente los bancos han tomado un mayor resguardo y se aprecia la tendencia al financiamiento hipotecario del 80%, donde el comprador tiene que tener un ahorro del 20% (pie). Sin embargo, en los últimos meses se han observado acciones de algunos bancos ofreciendo el financiamiento de una propiedad nueva del 90%, generalmente en acuerdos y convenios con las inmobiliarias, haciendo una revisión más exhaustiva de cada caso en particular, lo que se aprecia con un aumento del tiempo de las pre-aprobaciones bancarias de 1 a 3 semanas promedio”.

Lo que se estima es que el financiamiento se regularice a un 80%, y los compradores empiecen a ahorrar antes para poder acceder a una vivienda propia.

Para Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group, “ciertamente las restricciones bancarias han repercutido en la baja de ventas en el sector, ya que en su mayoría los bancos entregan entre un 80 a un 85% de financiamiento. Ante este escenario, el comprador que mantiene el sector activo es, sin duda, el inversionista. Las tasas de interés para créditos hipotecarios son muy convenientes y existe un mercado de arriendos muy interesante”, detalla. Apunta el ejecutivo que “el nicho de productos que más dinamismo presenta para este segmento de inversionistas es el de departamentos de 1 y 2 dormitorios. Sin embargo, en la medida que se acerca el periodo de entrega de nuestros edificios, vemos que el usuario final comienza a participar con mayor protagonismo en las ventas”.

“Se ha puesto cuesta arriba para la clase media dado que, además, las condiciones de subsidio habitacional cambiaron para una de las alternativas de financiamiento, modificación que  les hará replantear toda la estrategia de ahorro para acceder a este beneficio. El subsidio consiste en la entrega máxima de 300 UF para la compra de viviendas entre 1.200UF y 2.000UF, con un ahorro previo de 80 UF”. No obstante este escenario negativo, el broker de RE/MAX SELECT cree que será temporal, dependiendo cómo se vaya presentando el mercado.

Optimismo

Pese a este escenario más complejo para la clase media, para Andrés Pardo, gerente de ventas de Inmobiliaria Manquehue, “particularmente a contar del mes de mayo hemos visto un repunte sostenido. Incluso este mes de septiembre está escapando un poco a la estacionalidad habitual de años anteriores y se observa cierto dinamismo que nos hace ver con un mayor nivel de optimismo el cierre de año, en comparación con las cifras del primer semestre. El porcentaje de financiamiento está vinculado a varios elementos.

Para un banco no es lo mismo una familia que quiere financiar una casa para vivir, de quien quiere comprar su quinto departamento de un dormitorio para inversión. Los bancos están buscando clientes que tengan un bajo riesgo de no pago, y ese riego está vinculado, en primer lugar, a la renta del cliente, la capacidad de endeudamiento y el objetivo de la compra. Asimismo, hay que mencionar que también algunas mutuarias financian hasta un 90% del valor de la vivienda”. Para Juan Lavoz, gerente inmobiliario de Siena Inmobiliaria, “nuestra experiencia muestra que aún existe flexibilidad en los bancos y se estudia caso a caso el monto que se prestará, pero con una revisión exhaustiva que se nota en el aumento de los plazos de pre-aprobación de los bancos de 1 semana a 3 semanas en promedio”, complementa.

Sin IVA en 2016

La venta de unidades sin IVA  este año sigue influyendo en la decisión de compra, puesto que significa un ahorro cercano al 8%. “Para responder a esta demanda estamos haciendo esfuerzos importantes, planificando la construcción de viviendas, con el objetivo de tener el máximo stock disponible. Por ejemplo, todos nuestros proyectos ubicados en Piedra Roja y Machalí cuentan con una cantidad importante de casas con entrega para este 2016 y el primer semestre del 2017, que sigue sin IVA. Por lo tanto, aún siguen existiendo oportunidades en el mercado para quien sabe buscar”, adelanta Andrés Pardo.

Para José Miguel Guzmán, gerente general de Inmobiliaria Lo Campino, “las proyecciones indican que se debiera mantener el dinamismo actual con tendencia al alza, sobre todo para fines de este año, en que aún es posible adquirir unidades exentas de IVA. Además estamos observando una cierta flexibilidad en algunos bancos, que han pasado de un 80 a un 90% de financiamiento del valor de la propiedad. Por otro lado, proyectamos que la oferta de casas entre 3 mil y 6 mil UF se mantendrá estable con un leve aumento, sobre todo en el sector norte de Santiago, en comunas como Quilicura y Huechuraba, donde se observa dinamismo en la construcción de proyectos”.

En el proyecto Canquén Norte Piedra Roja, por ejemplo, de Siena, ofrecen sistemas de pago flexible del pie, desde la posibilidad de pagarlo en 18 cuotas precio contado hasta el apoyo con asesoría de bancos en convenios, además de promociones enfocadas en aliviar la carga financiera de los clientes regalándoles los primeros 12 primeros dividendos.

Complicado 2017

El 2017 puede transformarse en un escenario más complicado para las viviendas nuevas, “ya que entra en vigencia la aplicación del IVA, lo que afectará los requisitos del monto del pie que deberá pagar cada familia que se endeude por una vivienda”, detalla Patricio Silva Broker de RE/MAX SELECT.

Veamos un ejemplo concreto. Hoy para una vivienda de 2.000 UF se pide al banco el 80%, es decir, el comprador financia 400 UF y la institución financiera presta 1.600 UF. Con la reforma tributaria, esta misma vivienda costaría 2.380 UF (2.000 UF + IVA), y los 380 UF no serán considerados como garantía hipotecable dado que la institución financiera no lo puede recuperar. Las casas son la garantía en estos créditos hipotecarios, y en el caso de no pago, estas son rematadas, por lo que las instituciones financieras son vendedores habituales.

Se ha estado observando una cierta flexibilidad en algunos bancos, que han pasado de un 80 a un 90% de financiamiento del valor de la propiedad, en el caso de las nuevas.