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¿Con o sin IVA?, es una de las preguntas que más se hacen por estos días potenciales compradores. La reforma tributaria aprobada en nuestro país en septiembre de 2014 estableció la incorporación del IVA –Impuesto al Valor Agregado– a la compraventa de propiedades a partir del 01 de enero de este año; sin embargo, dentro de las modificaciones realizadas al proyecto original, hubo una que estableció que todas aquellas construcciones nuevas que contaran con permiso de edificación vigente obtenido antes del 01 de enero –y cuya recepción municipal fuera solicitada hasta el 31 de diciembre de 2016– quedarían exentas de dicho gravamen. Por lo tanto, invertir en propiedades este 2016 continúa siendo posible sin tener que asumir el mayor costo del IVA. El único requisito era que el proyecto estuviese dentro de los procesos administrativos recién mencionados.
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¿Qué sucedió? Que las inmobiliarias aprovecharon esa coyuntura para activar sus ventas, lo que sí dio resultado y explica, en parte, el tremendo aumento registrado el año pasado.
La buena noticia, tanto para quienes deseen convertirse en propietarios como para aquellos que buscan posibilidaddes de inversión, es que todavía hay proyectos que se venden sin IVA en distintos sectores, tanto en Santiago como en regiones. Por ejemplo, el extremo norte del país es un polo atractivo, tal como lo destaca Pedro Harrison, broker de RE/MAX TOP: “Calama es una ciudad interesante para invertir dado que los precios están muy deprimidos y se espera que se recuperen en 3 o 4 años. En La Serena hay proyectos muy atractivos también”.
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Adicionalmente hay que considerar que no siempre el IVA disminuye la rentabilidad, dado que para el inversionista se genera un crédito fiscal por el IVA pagado en la compra, que lo descuenta de los IVA que se pagan por los arriendos e inversiones adicionales que realice. En este caso es sólo un costo financiero. También se descuenta una proporción del avalúo fiscal del terreno, lo que también minimiza el gasto.
Para los expertos, si bien el escenario real del próximo año no está tan claro, sí estiman “que los precios aumentarán a partir de enero de 2017, aún cuando el efecto del IVA ya está indexado en los precios actuales. Es decir, el aumento de precios ya se incorporó a las ventas sin IVA lo que hizo crecer tanto el volumen de ventas como la rentabilidad de éstas. Fue un gran negocio para las inmobiliarias”, agrega Harrison.
Las más atractivas
En todas las comunas hay buenas oportunidades, tanto en viviendas nuevas como usadas. Hoy están de moda las comunas del sector poniente, y considerando solo la relación precio venta/arriendo, comprar en esta zona de la capital puede resultar muy positivo.
“Las comunas que recomendamos son Independencia, San Miguel y Estación Central para propiedades de menos de 2.500 UF, debido a que los precios continúan subiendo y la demanda aumentando, algo que no ocurre en comunas como Santiago Centro, muy bien consolidada y donde los valores aumentan muy poco. En comunas del sector oriente el mejor lugar es cualquiera cercano al Metro, y unidades pequeñas, máximo de dos dormitorios”, detalla Jaime Sarrà, director general de NAI Sarrà.
Es importante al momento de evaluar una inversión inmobiliaria que se considere no sólo la rentabilidad generada por la relación precio venta/arriendo, sino también la evolución que el sector –y en particular el edificio o condominio– va a tener en el mediano y largo plazo. “Es común ver que el deterioro de los edificios ubicados en Santiago Centro es mayor que el de aquellos del sector oriente. Esto afecta en forma muy negativa la plusvalía, que si bien no se considera como rentabilidad en el flujo, sí es importante al momento de vender el activo. En este contexto nos parece que invertir en el sector oriente es mejor opción de largo plazo, pero dependerá de las necesidades del cliente y sus prioridades”, comenta el ejecutivo de RE/MAX TOP.
Otra forma de minimizar este efecto es adquirir departamentos usados, de manera de comprar más barato y con mayor información sobre la mantención del edificio, evolución de los gastos comunes, de los valores de arriendo y calidad de vida, entre otros factores.
En general la oferta inmobiliaria está repartida en todos los sectores, no sólo en Santiago. “En la IV Región hay numerosos proyectos, tanto de casas como de departamentos, para primera y segunda vivienda. No hay que olvidar que en el ítem usados se puede comprar a muy buen precio, por eso creo que es importante considerar esta oferta. Por lo general las rentas de los departamentos son proporcionalmente mayores a las de las casas, pero las casas tienen mayor plusvalía”, apunta el ejecutivo de RE/MAX TOP.
Efectos del IVA
Las Condes, Estación Central, Ñuñoa y San Miguel concentran casi el 50% de la oferta de viviendas nuevas. “Estas comunas son justamente las que se verían más afectadas con la entrada en vigencia del cobro del IVA a la vivienda, pues son las que principalmente concentran la oferta en segmentos medios, es decir, entre las 2.000 y 4.500 UF”, comenta Jaime Sarrà.
Para una vivienda de 3.500 UF el impacto de la reforma tributaria, es decir el impacto de IVA, estaría en torno a un 11%. “Un efecto de la Reforma Tributaria en el sector inmobiliario es que, a medida que el valor de la propiedad es mayor, en general el costo del terreno es más incidente en el valor de ésta, y como los terrenos no están afectos a IVA resulta ser que a mayor valor de propiedad, menor es el % de su incremento total, por efecto del terreno”, finaliza el ejecutivo de NAI Sarrà.
Lo que hay que saber del IVA
Si se quiere aprovechar de comprar sin IVA, según Jaime Sarrà se deben identificar las siguientes propiedades:
* Viviendas con subsidio.
* Venta de viviendas nuevas o usadas que tengan permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016, y que se vendan durante el año 2016.
* Venta de viviendas nuevas que tengan permiso de construcción anterior al 1 de enero de 2016 y que se terminen de construir durante el año 2016.
* Venta de viviendas respecto de las cuales se haya celebrado una promesa antes del 1 de enero de 2016. Para esto, dicha promesa debe ser por escritura pública o instrumento privado protocolizado ante Notario.