Más pequeñas y alrededor del centro: así evolucionó la compra de viviendas en el Gran Santiago en los últimos 10 años

Las preferencias de las personas de dónde vivir, al menos en la capital, han cambiado. Es cosa de recorrer algunas de las calles de Santiago para ver cómo han proliferado grandes torres. Es que las personas cada vez más están optando por dejar de vivir en casas y sus hogares son cada vez más pequeños.

Eso es lo que al menos reflejan las cifras de ventas de viviendas de los últimos diez años de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Si en 2007, del total de inmuebles que se compraban, los departamentos correspondían al 63% y el de casa al 37%, en el primer semestre de este año, esa proporción es de 81% versus 19%.

Otra tendencia que se ha dado es la de vivir en lugares más pequeños. Según las cifras del gremio, si hace diez años el tamaño promedio era de 63 m2 en departamentos y 95,2 m2 en casas, en la primera mitad de este 2017 esas superficies han disminuido a 53 y 88,6 m2, respectivamente.

Ambos fenómenos tienen explicaciones que apuntan más menos a lo mismo: vivir cerca del centro. “Vivir en los suburbios comenzó a tener costos más altos, para movilizarse básicamente”, sostiene Javier Hurtado, gerente de Estudios de la CChC. En tanto, Cristián Lecaros, CEO de Portalinversionista.com, indica que esto también “tiene que ver con la cantidad de terrenos disponibles y la rentabilidad del negocio”.

Otro aspecto es el cambio demográfico que está viviendo nuestra sociedad, donde las personas cada vez tienen menos hijos. “El número de personas que habitan una vivienda en los últimos diez años bajó de cuatro a tres en promedio, porque lo que más está creciendo son las viviendas unipersonales”, añade Hurtado.

Algo con lo que coincide Lecaros, para quien la mayor demanda por departamentos está impulsada por personas que “son más jóvenes que se independizan antes, no necesariamente se casan, pero sí se independizan de sus padres, y por ende, buscan un formato de departamento”. Añade que también es una cuestión de costos, porque “sale más barato un departamento que una casa, y por otro lado, para un joven que se independiza es más fácil poder comprarlo”.

El especialista indica que la ubicación también tiene relación con el precio y el tamaño. “Las personas están privilegiando vivir en departamentos muy bien ubicados que son más caros, al lado de un Metro, y por ende buscan algo más pequeño”, subraya.

Pero además, la preferencia por apartamentos también estuvo marcada, sobre todo en la última mitad de la década, por los que compraron para luego poner en arriendo y tener un ingreso extra. “Santiago Centro en formato inversionistas ha venido fuerte desde los últimos años”, subraya Lecaros.

Las comunas que ganan terreno

Al mirar las comunas preferidas para comprar un apartamento, la mayor demanda sigue siendo el centro, pero Santiago ha ido cediendo terreno durante estos años, mientras que otras comunas a su alrededor han ido creciendo.

“Santiago Centro era y sigue siendo uno de los lugares más apetecidos por la gente, lo demuestra la demanda y los precios, pero en base a que el municipio comenzó a restringir la construcción, hubo cada vez menos posibilidades de producir oferta”, explica Hurtado, añadiendo que lo que sucedió es que “se fue desplazando toda esa demanda a las comunas más parecidas al centro”.

De hecho, al observar los datos de la CChC del primer semestre de este año, Estación Central, San Miguel y Santiago acumulan el 45% de las ventas de departamentos, a diferencia de lo que sucedía en 2009, cuando esta última comuna por sí sola acaparaba el 37%.

Para Julio Nazar, urbanista y profesor de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo (UDD), “la búsqueda de centralidad y proximidad a servicios, esparcimiento y trabajo será cada vez más valorado. Y en ese sentido, las comunas centrales de Santiago, serán cada vez más deseadas como destino residencial”.

Tras el bajón de 2016 una vez pasado el «efecto IVA”, la tendencia en la venta de viviendas es al alza llegando a niveles vistos entre 2011 y 2014, señalan desde la CChC. En cuanto a los precios, Hurtado señala que han estado fluctuando entre el 0 y el 5% promedio de incremento, lo que a su juicio tiene que ver “con estas discusiones de los planos reguladores”.

Lecaros coincide con ese análisis y comenta que en cuanto a normativa cada municipalidad se maneja de manera independiente. “Mientras sigan estas restricciones los precios van a seguir en alza”, recalca.

En ese sentido, hay que recordar a los “guetos verticales”, esos enormes edificios de departamentos en Estación Central y que hicieron noticia por ser reflejo de lo que la ausencia de reglamentación puede generar.

Al respecto, el académico de la UDD apunta a lo que dice Lecaros y subraya que lo que se necesita es una mirada más completa de la ciudad.

“Antes que discutir cuales son las normas locales (comunales) que se deben aplicar para evitar tal o cual densificación, debemos discutir cual es la ciudad que queremos desarrollar”, sostiene. Al respecto cree necesario crear la figura de un “alcalde mayor” que lidere una mirada estratégica de la ciudad. “Con ello, será posible definir hasta dónde queremos crecer en altura”, concluye.