Arriendos 3.0: así funciona el modelo que abarata los departamentos, funcionó en Europa y se baraja en Chile

El sistema implica crear las Asociaciones de Administradoras de Arriendo Asequible. Con ellas, las familias de menos ingresos no deberían pagar más allá del 30% del ingreso promedio en sus comunas.

Por Gabriel Arce

El arriendo se ha encarecido. Una obviedad a estas alturas pero que castiga sin piedad a las familias que están dispuestas a prescindir de los amplios espacios de una casa, en pos de un hogar bien ubicado y con altos atributos urbanos. Pero no pueden.

Luego de que el año pasado los proyectos de integración social hechos en Las Condes y Recoleta vieran la luz, entró a la discusión la necesidad de mejorar para las familias el acceso a viviendas en zonas que el mercado mismo no se los permitiría. Según cifras del Minvu, el 21% de las familias chilenas son arrendatarias, y el grupo vulnerable que hace el esfuerzo por hacerlo, a su vez, no tiene más remedio que destinar un 47% del ingreso familiar para solventar su techo.

Además de los precios inflados, pensando en que por ejemplo el promedio de un apartamento de dos dormitorios en Estación Central llega los $400 mil, se suma otro factor que golpea a los quintiles bajos: la escasez de oferta.

Ese dilema, dice el ministro de Vivienda y Urbanismo Cristián Monckeberg, es su principal preocupación. "Nuestro objetivo es diversificar la oferta habitacional a distintas necesidades y públicos, entregando certezas para acceder a una vivienda, que además permita la integración social y la regeneración urbana, por medio de viviendas bien localizadas y asequibles".

Pero habría una salida: el modelo que usaron grandes potencias para mejorar el precio de sus arriendos a la población, y que ya se estudia en Chile. ¿Cómo funciona ese sistema? En países como Holanda, donde hay 7.2 millones de viviendas, al menos el 40% están destinadas a arriendo. Y lo mejor: de ese universo, el 75% de las personas no tiene que gastar más allá del 30% del ingreso promedio en sus comunas o distritos por concepto de renta.

Eso lo lograron gracias a una explosión de la oferta de proyectos inmobiliarios, y donde el 100% está administrado por una figura que aún no existe en Chile: las Asociaciones de Administradoras de Arriendo Asequible (AAA).

"El mercado de forma espontánea no produce viviendas asequibles, a un precio pagable para las personas de menores ingresos", dice Pía Morales, investigadora del  Centro de Políticas Públicas UC, y parte del equipo que elaboró la investigación sobre arriendo asequible, encargada por el propio Ministerio de Ciudad y Vivienda, y que sondeó los modelos de arriendo de cinco países potencia.

Pía Mora Pía Mora, investigadora del Centro de Políticas Públicas UC. / Gentileza

Las asociaciones administradoras de arriendo son instituciones sin fines de lucro, delimitadas por ley y que aseguran una oferta que no castigue más allá de la tercera parte de los ingresos familiares. Ellas incluso pueden ser el arrendatario, ya que pueden hacer de propietarios y administradores. Eso sí, en un edificio holandés, por lo general conviven el método de mercado tradicional y una cuota de cupos asequibles, con la idea de que en un mismo lugar convivan familias de distinto poder adquisitivo.

"El Estado tiene que intervenir para generar esas oportunidades. La experiencia internacional aconseja diversidad en los proyectos habitacionales: de tenencias, de ingresos, y de estrategias para que sea sostenible en el tiempo", dice Mora. La experta cuenta que, por ejemplo, ese tipo de edificios nuevos destinan la primera planta para uso de tiendas comerciales, además de incluir complejos con áreas verdes y jardines infantiles asociados. Eso solventa en varios casos el pago de los gastos comunes.

Pero en los proyectos no viven solo personas de sectores vulnerables. Por lo general el Estado establece las condiciones y cuotas. Es decir: que un 20% de los apartamentos del proyecto sean administrados por los AAA. Si se aplicara en Chile, una persona del centro de Santiago pagaría en uno de estos proyectos no más de $191 mil  en arriendo, bastante menos que los $418 mil que cuesta un apartamento mensual promedio en esa zona.

Los ojos puestos

El gobierno sabe del problema de la oferta. Por lo mismo, en la ley de integración social que impulsa el ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, eso es parte fundamental. "Estamos impulsando el Arriendo Protegido, que es básicamente un modelo de concesiones en suelo estatal para la inversión privada en viviendas para arriendo. Sabemos que promover la generación de oferta es algo ya bien establecido en países que cuentan con modelos de arriendo protegido eficientes", dice a Publimetro el secretario de Estado.

"Los resultados del estudio encargado a la UC nos ayudan a complementar la información que hemos levantado, respecto a cuáles son las herramientas a desarrollar", agrega Monckeberg. ¿Eso quiere decir que las AAA serán una realidad? "Es una situación que estamos analizando", dice. A él le preocupa que los 12 mil subsidios destinados a la renta de arriendo no son suficientes, ya que "nos falta oferta".

Cristián Monckeberg Cristián Monckeberg, ministro de Ciudad y Vivienda. / Ministerio

"Lo que haremos es someter a discusión el suelo público ( donde el Servui sea propietario), para que se puedan construir viviendas de arriendo, y sean administrados, construidos, para que luego de unos años vuelvan al Fisco a través de un sistema de concesiones", explica Monckeberg.

Dicho eso, la investigadora del Centro UC de Políticas Públicas está optimista de que las AAA puedan ser una realidad. "El ministro abrió el seminario donde presentamos el estudio y nos pidió una minuta para hacer unas recomendaciones y alimentar el proyecto de ley de integración. Estamos preparando un resumen del estudio para incidir en ese proyecto", cierra Mora.

 

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