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Este miércoles, el Banco Central dio a conocer su más reciente Informe de Estabilidad Financiera (IEF) que, entre otras cosas, incluye una mirada al cada vez más creciente mercado de la inversión inmobiliaria.
No son pocos, sobre todo después del boom del IVA en 2015, que adquirieron una vivienda para ponerla en arriendo y así obtener ingresos extra o asegurar patrimonio para el futuro ante la realidad de las pensiones.
El reporte del ente emisor destaca que el porcentaje de hogares chilenos en esta situación ha ido en aumento en las últimas dos décadas. «Según datos de la encuesta Casen este porcentaje alcanzó un 22% en 2017, lo cual contrasta con el 17% de 2003. Este aumento se ha dado con la consiguiente disminución en la tasa de propietarios, la cual pasó de 70 a 60% en el mismo periodo», subraya.
Destaca que esta mayor cantidad de personas que alquila ha sido más notorio en la Región Metropolitana (RM) este cambio fue aún mayor, donde el porcentaje de hogares que habita un departamento arrendado aumentó de 36 a 48% entre los años 2003 y 2017, situación que explica se debe a «los cambios en factores demográficos, entre ellos, el mayor flujo de inmigrantes».
Vulnerabilidades
En ese sentido, el Central menciona que en informes anteriores se identificó un crecimiento importante en el número y participación de hogares que compran una segunda (o más) viviendas con el propósito de arrendarlas, conocidos como inversionistas minoristas (IM). «En su conjunto ellos son dueños de poco más de 20% de las propiedades a nivel nacional según datos administrativos del SII», añadiendo que «del total de hogares que son dueños de alguna propiedad inmobiliaria, 16% declaran mantener una o más propiedades adicionales, con el fin explícito de arrendamiento o ganancia de capital».
Asimismo, se da cuenta de una amplia heterogeneidad entre estos inversionistas. Si bien poco más de 50% de las propiedades de la RM que se utilizan como inversión, están asociadas a propietarios pertenecientes a los dos deciles de mayor ingreso, cabe destacar que 30% pertenecen a losdeciles 6 a 8, y un poco menos del 20% reportan ingresos menores a la mediana, lo que según subraya el Banco Central «los hace relativamente más vulnerables a shocks que afecten su ingreso; en particular, el ingreso por arriendo».
A su vez, el organismo subraya que los hogares de mayores ingresos tienen mayor capacidad de renegociar sus deudas hipotecarias frente a eventos inesperados, flexibilidad que estaría menos disponible para las familias de menor ingreso.
Así, el Central plantea que, según su Análisis de Vulnerabilidad y Riesgos Financieros de los Hogares, existe un riesgo relevante por “shocks que generen caídas de precios de vivienda o aumentos en la tasa de vacancia de las viviendas arrendadas” o debilidad en el mercado del empleo, situaciones que precisamente afectarían a este último tipo de inversionista.
Claro, el organismo subraya que el fenómenos es nuevo y acotado, pero advierte que se debe monitorear estos factores que influyen en el mercado, más si «se profundiza el endeudamiento por parte de hogares de menores ingresos y con mayor carga financiera”.
De hecho, en su presentación del IEF ante la Comisión de Hacienda del Senado, el presidente de la entidad, Mario Marcel, sostuvo que hay que poner ojo en el uso de créditos hipotecarios para invertir en viviendas, porque advirtió que parte de estos deudores «dependen fuertemente del ingreso que obtienen por arriendos para pagar sus propios dividendos, y si los precios bajan, su capacidad de pagar va a disminuir».
