Riesgos en el mercado inmobiliario

Por Sergio Tricio
  • Gerente general de Ruvix – @stricio

Acabamos de conocer un nuevo Informe de Estabilidad Financiera (IEF) que elabora semestralmente el Banco Central. En él se monitorean los principales riesgos financieros que podrían tener consecuencias en la economía local y en muchas ocasiones, ha levantado temas que podrían tener un impacto en los usuarios y demandantes de crédito. Uno de los aspectos que constantemente se monitorean, es la posibilidad que se esté incubando una posible burbuja en algún mercado en particular.

El alza en los precios de las viviendas en Chile en la última década, particularmente en la Región Metropolitana, con saltos de precios en torno a 100%, han generado la lógica preocupación por parte de los agentes económicos y de la población en su conjunto, que ve año tras año, que se hace cada vez más difícil adquirir una propiedad. No obstante, precisamente en el anterior IEF del segundo semestre del 2018, el ente emisor fue categórico al concluir que los precios alcanzados por las propiedades se debían a sólidos fundamentos como el aumento del ingreso de los hogares y la escasez de la tierra.

… se debe ser más cauteloso a la hora de adquirir una propiedad y evitar dejarse llevar por los cantos de sirena…

Sin embargo, el reciente IEF al analizar el mercado inmobiliario, aparecen algunos aspectos que deben ser monitoreados con precaución. El aumento de los inversionistas inmobiliarios, elevando los niveles de deuda de los hogares, ante posibles escenarios adversos en la economía, puede generar disminución en la demanda por arriendos (aumento de la vacancia), estrés financiero para los que adquirieron propiedades con deuda, eventuales no pago y la posibilidad de liquidación de propiedades a menores precios. Todo este escenario, que por ahora se ve muy lejano, podría tener nefastas consecuencias para estos inversionistas que compraron varias propiedades y con deuda.

Nosotros en Ruvix, a pesar de sugerir la inversión inmobiliaria, que es una excelente manera de incrementar nuestro patrimonio, percibimos estos mismos riesgos por el acelerado aumento en los precios. La sugerencia que hemos hecho insistentemente en los últimos años es que se debe ser más cauteloso a la hora de adquirir una propiedad y evitar dejarse llevar por los cantos de sirena que repiten sin cesar que los precios de las propiedades “siempre suben”.

Por lo tanto, la clave es comprar bien, comparar precios y evaluar los riesgos que implicaría un posible aumento en la vacancia. En ese sentido es clave que el valor del arriendo sea considerablemente superior al valor del dividendo, que cada día es más difícil de conseguir, pero debería ser la principal condición al comprar.

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