Tasas hipotecarias por el suelo: es la época ideal para el “inversionista hormiga”

Personas que evalúan jugársela con comprar un departamento para ganar con su arriendo tienen actualmente un buen escenario para hacerlo.

Por Pablo Contreras Pérez

Seguramente ha leído o escuchado que estamos pasando por una histórica temporada de bajas tasas de interés, por lo que renegociar para quienes tienen un crédito resulta muy conveniente. Y parece que también es el periodo ideal para quien quiera convertirse en “inversionista hormiga”.

En este concepto entran las personas que compran una propiedad, preferentemente departamento, para ponerlo en arriendo y obtener ganancias de ello. “Sí, estamos en un momento muy bueno y siempre es el momento ideal cuando las condiciones están bien”, destaca Francisco Ackermann, gerente comercial y cofundador de la plataforma Capitalizarme.com.

Y pese a que el precio de las viviendas sigue su alza sostenida, precisamente el financiamiento más barato es lo que hace la diferencia. “Al existir buenas condiciones financieras, en muchos casos, es posible que el valor del arriendo pague en su totalidad el valor del dividendo”, indica SergioTricio, gerente general de Ruvix.

Eso sí, no es llegar y lanzarse con tamaña deuda. El experto en finanzas personales recalca que la persona que quiera adquirir un inmueble para alquilar debe contar con ciertos requisitos mínimos para resguardar su sanidad financiera.

“Teniendo en cuenta los actuales precios, en primer lugar es necesario disponer de un sueldo estable de a lo menos $800 mil para adquirir una propiedad de unas 1.500 UF. Es importante también tener antigüedad laboral y buen comportamiento financiero”, acota.

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La llegada del Metro, con tres estaciones, hicieron a esta comuna aparecer en el mapa de inmobiliarias y, sobre todo, de los interesados en comprar una vivienda.

Asimismo, Tricio recalca que la decisión más compleja es saber comprar bien, es decir, a un precio razonable. “Todos sabemos que es bueno comprar en lugares bien conectados, cercano al Metro y que tengan elevada demanda por arriendos, pero a pesar de esas características, no se puede comprar a cualquier precio”, advierte.

En cuanto a lo que se busca al aventurarse a ser inversionista hormiga es tener el legítimo derecho a obtener ingresos extras, pero el experto recalca que “la principal motivación está en la construcción de un patrimonio a largo plazo”, el que “permita beneficiarse por el arriendo, beneficios tributarios y la plusvalía”.

Buen arrendatario: precaución clave

En su Informe de Estabilidad Financiera, el Banco Central se refirió a este fenómeno, denominándolo “inversionista minorista”, pero alertó los riesgo que corre, si es que se deteriora el mercado laboral, por ejemplo. Hay que considerar que si el arrendatario se queda sin trabajo, no puede pagar el alquiler, del que depende el pago del crédito hipotecario, poniendo así en riesgo el patrimonio de este inversionista hormiga. También puede influir en una menor demanda por arrendar, empujando los precios a la baja y las ganancias que se persiguen.

En ese sentido, Ackermann subraya que hay que “preocuparse mucho de la persona que habitará el departamento, ya que un buen arrendatario, generará lo que estamos esperando de esta inversión”.

Respecto de esto último, esta semana el Presidente Piñera anunció que en algunos días enviará al Congreso una nueva ley de arrendamiento, para corregir ciertos abusos que perjudican a los arrendadores.

Es que de hecho, tal como lo viven muchos dueños de propiedades, Marcelo Goldsmith, abogado de Portalinversionista.com y director de Abogadosconsultores.cl indica que el procedimiento legal actual “contempla plazos y una estructura que en general protegen mayormente al arrendatario”.

Recuerda que actualmente la norma indica que en los contratos de duración indefinida y los plazos pactados mes a mes, “el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, el cual se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble”, no pudiendo exceder los seis meses, “sin embargo, debemos sumar a tales plazos la demora en la tramitación de los juicios civiles”, advierte.

En su opinión, esta nueva legislación anunciada sí o sí, “debiese incluir, al menos, una reducción de los plazos establecidos en la ley a la mitad”, para las acciones que saquen al arrendatario de la propiedad.

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