Hace un par de días se hizo público el caso de un edificio de departamentos en La Cisterna, donde varios de sus residentes denunciaban el corte de los servicios básicos. ¿El motivo? El no pago de los gastos comunes.
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Más allá de ese caso particular, quienes viven en condominios deben sumar a la cuenta de agua, luz y gas, este cobro mensual que, en las actuales circunstancias de estrechez por el coronavirus está siendo una carga pesada que algunos simplemente no están logrando costear.
De acuerdo a datos de la plataforma de administración Edifito.com, que maneja a alrededor de 2.000 comunidades solo en la Región Metropolitana, da cuenta que precisamente en Santiago, la morosidad de los gastos comunes crece 5% promedio en abril, comparando el mismo mes del año pasado, alcanzando ya el 30%. Y son seis comunas las que sobresalen con incrementos sobre la media. (ver gráfico).
Un 5% puede parecer una variación más bien modesta, pero Guillermo Márquez, gerente de tecnología Edifito.com, afirma que este “es un aumento importante y que no se había dado en mucho tiempo”.
Pero como los efectos de la crisis económica recién comienzan a sentirse, la proyección es que esta morosidad siga subiendo, llegando a bordear 35%.
Por otro lado, la tendencia al alza, según señalan desde la plataforma, es una continuidad de lo ocurrido tras el 18 de octubre, periodo en el cual el bolsillo de muchos residentes de condominios también se vio resentido.
“Por lo que vemos en los datos, estos han mostrado una continuidad con la morosidad. Si bien cambió el foco del origen, la situación ha sido continua y tiene que ver con la incertidumbre e impacto en el empleo y la economía que es lo que está sucediendo ahora por la pandemia«, sostiene Márquez.
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Entendiendo la dificultad que implica el cumplir con este cobro, el aumento del impago de este puede generar complicaciones para el funcionamiento de los condominios. «El aumento en la morosidad, puede afectar seriamente la operación. En general, el 95% de los gastos comunes son gastos corrientes del condominio o edificio mes a mes, y de eso el 70% es pago de remuneraciones y servicios básicos”, explica el ejecutivo.
¿Y qué pasa con los fondos de reserva de las comunidades? Márquez señala que lo que está sucediendo actualmente es que se está recurriendo a esos ahorros, aunque estos “deberían estar disponibles justamente para contingencias operativas y no para el flujo operativo, por ejemplo, una falla en bombas o ascensor, etc.”. En ese sentido, alerta que “no contar con esos recursos deja en una situación de riesgo operativo a los edificios».
Experto y sanciones: «Es por el no pago de tres o más cuotas»
Marco Antonio Sepúlveda Larroucau, es abogado experto en Derecho Inmobiliario y académico de la U. Central, y explica cuáles son las sanciones que arriesgan quienes no pagan este cobro mensual y otros aspectos relevantes.
- Se ha registrado un aumento de la morosidad en el pago de gastos comunes debido a las circunstancias actuales ¿qué medidas le permite la ley a los administradores para tomar contra aquellas personas que no pagan? ¿Se cortan servicios básicos, cuáles?
La ley 19.537 contempla el cobro del interés máximo convencional para operaciones en dinero no reajustables o el inferior que establezca el reglamento de copropiedad, y la suspensión del suministro eléctrico. Incluso, si la falta de pago de gastos comunes ocasiona perjuicios al condominio, se contempla la posibilidad de demandar al moroso.
- ¿Cuáles son los plazos para que se puedan aplicar esas sanciones? ¿Cuántos meses debo dejar de pagar para que me las impongan?
En el caso de los intereses es por cada día de morosidad y en el del suministro eléctrico, es por el no pago de tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas.
- ¿Hay alguna medida que los administradores tengan prohibido ejecutar a modo de sanción?
La ley 19.537 no establece prohibiciones, lo que en caso alguno significa que se puedan poner creativos.
- ¿Qué debo o puedo hacer si creo que me están imponiendo sanciones ilegalmente? ¿A dónde acudo?
En primer lugar, plantearlo al comité de administración. Si ello no da resultado, veo dos alternativas; una es recurrir a la unidad de la respectiva municipalidad que atienda esta clase de conflictos y la otra, derechamente, demandar en el competente juzgado de policía local. También se contempla la posibilidad de recurrir a un arbitraje, siempre que ello esté contemplado en el reglamento de copropiedad.
- Si soy arrendatario ¿corren las mismas sanciones o se le aplican al dueño de la propiedad?
Según la ley 19.537, el obligado al pago de los gastos comunes es el copropietario, sin perjuicio de lo que pueda tener convenido éste con su arrendatario, contrato en el cual no es parte el condominio. En el caso de la suspensión del suministro eléctrico, obviamente, esta terminará afectando a quien esté ocupando la unidad.
- ¿Y qué sucede si el dueño es el encargado de pagar los gastos comunes y no lo hace? ¿Corresponde aplicar sanciones al arrendatario?
Igualmente, se pueden aplicar las sanciones indicadas. Si ello afecta al arrendatario, éste podrá demandar los perjuicios al dueño y/o solicitar la terminación del contrato de arrendamiento
- La nueva ley de copropiedad que se está tramitando incluye el poder llegar a un acuerdo o convenio con los deudores para facilitar el pago de los gastos comunes antes de cortar servicios básicos ¿hay algo parecido en la norma actual o solo se puede apelar a la buena voluntad de las partes?
La nueva ley, en actual tramitación legislativa, contempla expresamente la posibilidad de celebrar convenios, pero agrega más sanciones: suspensión de los servicios de telecomunicación y calefacción.
