La pandemia del coronavirus no solo está llevando a los servicios de salud al extremo: está golpeando a la economía. Eso no solo se ha visto en el aumento de la cesantía y en las empresas que han tenido que acogerse a la Ley de Protección al Empleo, sino que también está afectando los arriendos. Porque, precisamente, al perder los trabajos o disminuir sus ingresos, las personas están teniendo problemas para pagar sus alquileres.
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Arrendar una propiedad es una excelente alternativa para acceder a una vivienda. Pero antes de firmar el contrato destinado a estos efectos, hay pequeños grandes detalles que se deben considerar. Estos aspectos buscarán proteger tanto al arrendador como al arrendatario.
Felipe Leveke, fundador de Tupatrimonio.cl, detalla diez pasos necesarios a seguir al momento de firmar un contrato de arriendo, y consejos para que el acuerdo se materialice en óptimas condiciones.
Identificar a las partes:
Este paso implica conocer el Rut de los involucrados, nombre completo, nacionalidad y dirección. En caso que sea una empresa, se debe indicar el rut y razón social, así como los datos de los representantes legales.
Destino:
Se debe indicar el destino de la propiedad que se está arrendando, si es habitacional, comercial o ambas. Si el contrato de arriendo es para iniciar actividades de una empresa en el Servicio de Impuestos Internos, se debe indicar que uno de los usos es comercial.
Inmuebles asociados:
Es fundamental dejar en claro los estacionamientos o bodegas asociados al arriendo del departamento u oficina/local comercial. Esto protege a ambas partes del uso indebido de esos inmuebles y establece de quién es la responsabilidad de su cuidado.
Reajustes:
Debe quedar claramente indicado si el valor del arriendo se reajustará y, de ser efectivo, el indicador y la periodicidad de ese reajuste. Habitualmente, se produce cada 6 meses según la variación del IPC.
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Fechas:
En el contrato debe quedar explícita la fecha de inicio y término de éste. Los contratos de arriendo pueden no tener fecha de término (indefinido). En ese caso, se debe considerar una cláusula que estipule las condiciones de término, como, por ejemplo, previo aviso 30 días calendario por cualquiera de las partes. En las fechas también se debe dejar en claro el plazo de pago del arriendo mensual, por ejemplo ‘dentro de los primeros 10 días calendario del mes’ y las multas asociadas a retrasos.
Término de contrato:
Se debe indicar las causas de término adelantado del contrato. Si esto no se produce en los plazos estipulados y bajo las causas permitidas, el propietario puede cursar multas al arrendatario, además del pago de meses de aviso mínimo pactados.
Garantía:
La parte arrendadora puede solicitar un monto en garantía para cubrir los posibles deterioros o cuentas impagas de servicios básicos. Por ley, no puede ser mayor a un mes de arriendo, aunque algunas veces lo sea por acuerdo de las partes.
Otros gastos/cuidados:
Si bien el arrendatario es el usuario del inmueble, es mejor dejar por escrito los gastos y cuidados que son de su interés y responsabilidad durante la vigencia del contrato. Pago de gastos comunes, servicios básicos, mejoras simples y mantenciones menores, son de responsabilidad de quién esté usando el inmueble. Se pueden establecer multas o sanciones de modo de incentivar que estos compromisos se mantengan al día y no generen problemas de cobranza o legales al propietario.
Es recomendable agregar una cláusula que indique que en caso de mora o retraso en los pagos, se ingresen los datos del arrendatario/usuario a cualquier administrador de bases de datos financieros.
Modalidades de validación del contrato:
El contrato es válido como acuerdo verbal o por escrito, siendo esta última opción la más recomendable, ya que constituye prueba en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes. Al formalizarlo por escrito, no es necesario firmar ante notario, ya que la ley no lo exige.
Si bien lo tradicional es firmar los documentos en papel, gracias a la ley 19.799 el documento y las firmas pueden realizarse en soporte electrónico, ya que se establece la equivalencia entre ambos. Si se utiliza firma electrónica, ésta debe ser capaz de identificar al firmante de forma segura, y evitar sistemas que fácilmente se pueden vulnerar.
Resguardo financiero:
Es ideal que previo a firmar un contrato de arrendamiento se soliciten documentos de respaldo entre las partes. El arrendador debe probar de alguna forma que tiene el dominio o el usufructo de la propiedad, mientras que el arrendatario debe demostrar solvencia económica, presentando las liquidaciones de sueldo, cartolas del banco o boletas de honorarios de los últimos 6 meses. A veces se recomienda solicitar un Codeudor Solidario (aval), para resguardar los pagos de arriendo mensual, aunque no siempre es necesario.
