"¿Departamentos suben de valor casi 75% en 3 años?"

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El 2008 compré mi primer departamento en Providencia: 45 m2, estacionamiento, bodega y buena ubicación.

Costó $33 millones. El 2011 lo vendí a un joven profesional en $58 millones. Fue un excelente negocio, pero me permitió descubrir cómo crece día a día la burbuja inmobiliaria en nuestro país.

Hice un estudio de precios de departamentos en verde en la zona, con similares características costaban $80 millones, por los mismos 45 m2. Las preguntas inteligentes son:

¿Los departamentos suben de valor casi un 75% en 3 años?

¿Cuál es el COSTO real de un departamento de 45 m2? Con suerte $20 millones.

¿Es posible una diferencia de $32 millones entre un depto. en verde y uno seminuevo?

¿Puede un joven profesional pagar un dividendo de $400.000 por un depto. de 45 m2?

Lo que descubrí fue lo siguiente: al parecer existen incentivos perversos, entre Bancos, Inmobiliarias y Tasadores.

El tasador es quien fija el precio al Banco. Si el departamento es nuevo vale 40% más caro que el mismo departamento con sólo 3 años de uso. ¿Depreciación acelerada? No, porque en tres años el mismo depto. aumentó casi en un 75% su valor.

El Banco financia a las inmobiliarias y también a las personas. A las personas les presta el 100% del crédito.

¿Cómo se permite a un joven profesional endeudarse en un 50% de sus ingresos y sin exigir un pie? Fácil, porque es dinero fácil, y bonos fáciles, y como se ajusta el dividendo y el capital en UF, el Banco nunca perderá.

¿Sabes quiénes van a perder? Los ciudadanos desinformados que compran caro. Hoy los bancos centrales del mundo están imprimiendo dinero en montos nunca vistos en la historia, y existe una guerra de divisas a nivel mundial. Por eso el dólar está en $470. En un año debería bajar aún más. Los exportadores presionarán a que suba el dólar y artificialmente el dólar será mantenido en $470, pero la verdad es que por flujos de capitales debería llegar a $400. La forma para frenar esto es que Chile también imprima dinero y comience el período de inflación.

Con la inflación el dividendo de $400.000 mensual, subirá a $500.000, y el joven profesional, deberá dejar su departamento por no pago. Lo mismo que ocurrió en EE.UU. y ocurre en España, podría ocurrir en 2 años si las autoridades no toman las medidas correctas. La burbuja no reventará hasta que aparezcan los primeros signos de inflación y desempleo. Ojalá que este escenario no suceda, pero ya sabes donde mirar para evitarlo.

Gino Lorenzini, CEO “Felices y Forrados”

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