El mercado de arriendos en Santiago ha mostrado un crecimiento sostenido en los últimos años, impulsado por la dificultad de acceso a la vivienda propia y cambios en los patrones habitacionales. Sin embargo, bajo esta aparente estabilidad comienzan a aparecer señales menos evidentes; zonas donde la oferta crece más rápido que la demanda.
Lejos de ser un fenómeno generalizado, la sobreoferta se concentra en sectores específicos, generando efectos concretos en la rentabilidad de quienes invierten en propiedades para arriendo.
Al respecto, Sandra Betancur, subgerente del área de Tattersall arriendos explicó que “hoy el principal riesgo para un inversionista no es solo el precio de compra, sino la ubicación específica donde decide invertir. Hay sectores donde la competencia ya está presionando la rentabilidad”.
Herramienta para anticiparse
Frente a este escenario, Tattersall arriendos desarrolló el Índice de Saturación de Arriendos (ISA), un indicador que permite identificar zonas donde la oferta comienza a superar la demanda antes de que el mercado lo refleje en variables tradicionales como vacancia o ajustes de precios.
Este combina la concentración de publicaciones de arriendos, un análisis espacial del territorio y la proporción de hogares arrendatarios, permitiendo construir una lectura más precisa y anticipada del mercado.
“El valor del ISA es que permite adelantarse. No esperamos a ver departamentos vacíos o caídas de precios, sino que identificamos la presión de oferta antes de que esos efectos ocurran”, señaló Álvaro Inostroza, subgerente de estudios de la empresa.
El Índice de Saturación de Arriendos (ISA) se expresa en una escala de 0 a 100, donde los valores más altos indican un mayor nivel de saturación —es decir, una oferta que supera la demanda—, mientras que los valores más bajos reflejan un mercado más equilibrado.
Dónde se concentra la sobreoferta de arriendos en Santiago
El análisis revela que la saturación no ocurre a nivel comunal completo, sino en zonas muy específicas dentro de ciertas comunas.
“Lo relevante es que no estamos hablando de comunas completas, sino de microzonas. Dos propiedades a pocas cuadras pueden tener comportamientos completamente distintos”, indicó Sandra Betancur.
En esa línea, el análisis identifica que la saturación del mercado de arriendos se concentra en zonas específicas, destacando principalmente Estación Central, que encabeza los niveles de saturación, con 13 sectores identificados (5,6%), seguida por Santiago, que registra 20 zonas en esta condición (2,2%).
En un segundo nivel aparecen comunas como Macul (1,9%), La Cisterna (1,2%) y Ñuñoa (1,2%), donde la saturación es más acotada, pero igualmente relevante para efectos de inversión. Más atrás se ubican Independencia (1,0%), La Florida (0,8%), Vitacura (0,5%) y Las Condes (0,2%), con focos puntuales de mayor competencia.
En contraste, San Miguel y Providencia no presentan actualmente zonas con alta saturación. En total, se identifican 51 sectores en esta condición, equivalentes al 1,1% del mercado analizado, con un promedio general ISA de 5,77.