El mercado inmobiliario chileno está evidenciando un cambio estructural en su comportamiento, marcado por una caída sostenida en los precios de los departamentos y una estabilidad en el segmento de casas. Así lo revela un nuevo informe de DataInmobiliaria.cl que analizó 234.194 transacciones reales de compraventa a nivel nacional entre abril de 2024 y abril de 2026.
Los resultados muestran que el precio de los departamentos registró una caída de 8,5% en los últimos 12 meses, acumulando un descenso de 12,1% en los últimos dos años. Esta tendencia no solo se mantiene, sino que se ha intensificado, consolidando un proceso de ajuste que ya impacta a más del 50% de las comunas con suficiente volumen de datos.
En contraste, el mercado de casas presenta una dinámica distinta, con una variación de +1,8% en el último año. Si bien un 44% de las comunas muestra bajas en términos de mediana, estas no logran sostenerse desde un punto de vista estadístico, lo que descarta una tendencia generalizada en este segmento.
“Cuando el 44% de las comunas muestra alguna baja en mediana de casas pero casi ninguna resiste la validación estadística, lo que estás viendo es ruido de muestras pequeñas, no una tendencia de mercado. La metodología existe precisamente para hacer esa distinción”, explica Matías Cánepa, CTO de Data Inmobiliaria.
El informe también identifica que el 55% de las comunas analizadas presenta caídas en los precios de departamentos, aunque con distintas intensidades según el territorio. Entre las comunas con mayores descensos destacan Talcahuano, Alto Hospicio, Quinta Normal y Puerto Montt, con caídas que superan el 15% en algunos casos.
Asimismo, zonas de alta actividad como Santiago Centro, Ñuñoa, Maipú y Estación Central registran bajas moderadas, pero estadísticamente significativas, lo que refuerza la idea de una corrección extendida en el mercado y no acotada a casos aislados.
“Cuando la regresión hedónica te muestra caídas controladas de −19,5% en Quinta Normal y −16,4% en Puerto Montt, y además el bootstrap con 5.000 simulaciones lo confirma, ya no es una hipótesis: es un hecho estadístico. La corrección afecta a todos los tamaños por igual, lo que descarta explicaciones parciales”, detalla Cánepa.
Uno de los elementos clave del análisis es que estas caídas no responden a efectos puntuales ni a cambios en el tipo de propiedades vendidas. A través de modelos econométricos avanzados, el estudio confirma que la baja es real incluso al comparar propiedades equivalentes en términos de superficie, calidad y características estructurales.
“Lo que estamos viendo en los departamentos no es ruido estadístico. Es una corrección que lleva dos años, que se aceleró en los últimos doce meses y que todavía no muestra señales de piso. Los datos de 3 ventanas consecutivas no dejan lugar a interpretaciones alternativas”, señala Matías Cánepa, CTO de Data Inmobiliaria.
Para quien tiene horizonte de largo plazo y capacidad de esperar, los precios de entrada de hoy son objetivamente más bajos que los de hace 12 y 24 meses. “La clave está en ser selectivo: no todas las comunas ni todos los segmentos ofrecen la misma ecuación riesgo-retorno”, concluye Joaquín Espíldora, Founder & CEO de Data Inmobiliaria.